Il est légitime de se poser des questions sur l’impact de la crise sanitaire sur le secteur de l’immobilier en général et plus particulièrement sur les investissements en parts de SCPI.
Certaines des mesures prises par le gouvernement impactent en effet directement l’activité de gestion de fonds immobiliers : la fermeture imposée des commerces jugés « non essentiels » à la vie quotidienne et l’accompagnement des bailleurs afin de soutenir les entreprises mises en péril par cette crise.
Nous vous avons recommandé en priorité les SCPI IMMORENTE, EFIMMO et IMMORENTE 2. Vous trouverez donc ci-après la retranscription de nos différents échanges avec la société de gestion SOFIDY.
Nous restons bien évidemment à votre disposition pour tout complément d’information sur le sujet
Les fonds gérés par SOFIDY disposent de fondamentaux solides
La gestion historiquement prudente de SOFIDY permet d’aborder cette crise avec de bons fondamentaux. Qui plus est, Les SCPI ayant les patrimoines les plus diversifiés sont celles qui traverseront le mieux cette situation inédite.
Depuis plusieurs années, la philosophie de gestion de SOFIDY se caractérise par :
– Une grande mutualisation de l’actif des fonds gérés, à la fois en nombre de biens, de zone géographique, de typologie d’actifs mais aussi de nombre et d’activité de locataires. Par exemple, IMMORENTE dispose de plus de 2 000 locataires.
– Les stratégies d’investissement des fonds reposent sur des critères protecteurs en période de crise : la qualité de l’emplacement qui permet une relocation rapide en cas de locataire défaillant et la recherche de loyers faibles offre un matelas de sécurité.
– Une mutualisation du passif pour maîtriser la collecte et protéger la liquidité des fonds. SOFIDY plafonne depuis de nombreuses années les souscriptions pour s’assurer que de gros porteurs de parts ne viennent pas perturber pas la liquidité d’un fonds. Les compagnies d’assurance vie présentes représentent des milliers d’assurés ayant dans leur contrat d’assurance-vie des parts de nos SCPI.
– Les SCPI gérées par SOFIDY sont peu endettées. La structure de la dette (amortissable, de long terme, majoritairement à taux fixe et sans covenant financier) place les fonds à l’abri d’un aléa financier ou bancaire
– Les SCPI gérées par SOFIDY disposent de trésorerie et de réserves. À titre d’exemple, la trésorerie d’IMMORENTE est de 150 M€ et celle d’EFIMMO de 120 M€.
– Le report à nouveau (RAN), c’est-à-dire la partie des résultats non distribués lors des exercices précédents, peut être utilisé pour consolider une distribution lors d’un exercice donné.
Lorsque que l’épidémie sera derrière nous et que l’activité économique pourra reprendre, les fondamentaux de SOFIDY lui permettront de réinvestir. Qui plus est, les « grands acheteurs » comme les assureurs et les fonds étrangers devraient, dans un premier temps, se retirer des opérations d’achat, avec un impact favorable sur les rendements à l’acquisition, au bénéfice des SCPI.
Trois principaux sujets d’interrogation…
1- Quel impact sur la performance, le rendement ?
À ce jour, il est impossible de chiffrer l’impact de la crise sur le rendement des fonds. Tout dépendra de sa durée et de la capacité des locataires à reprendre une activité normale leur permettant de payer les loyers qui auront été suspendus ou étalés. Le bilan ne pourra donc être réalisé qu’en fin d’année.
En première approche :
– Les actifs restant loués, les taux d’occupation ne devraient pas varier dans l’immédiat.
– L’impact sur le recouvrement des loyers devra être surveillé sur le 2ème et 3ème trimestre.
En tout état de cause, les fonds gérés par SOFIDY disposent de report à nouveau (RAN). Ces réserves, souvent exprimées en nombre de mois de distribution, permettront si besoin de limiter l’impact de cette crise sur le rendement. Rappelons que lorsque nous évoquons 1,6 mois de distribution en RAN, cela signifie 1,6 mois si plus aucun locataire ne venait à payer son loyer.
2- La situation actuelle peut-elle avoir un impact sur la valorisation des fonds ?
À court et moyen terme, le moteur « rendement » pourrait être impacté. Si les mesures d’aménagement ne suffisent pas, cela pourrait également générer, sur plus long terme, des demandes de renégociation des baux et des conditions de loyers. Ces variables pourraient alors avoir un effet négatif sur les valeurs.
Les stratégies d’investissement des fonds gérés par SOFIDY (mutualisation, qualité de l’emplacement et loyers faibles) seront une première protection. Rappelons que nous sommes sur des horizons d’investissement à long terme.
L’immobilier pourrait par ailleurs conserver son statut de « valeur refuge ». C’est en effet un actif tangible offrant de la visibilité, adapté à un contexte de taux bas, et bénéficiant de la force de rappel des loyers.
3- Qu’en est-il de la liquidité des fonds ?
SOFIDY continue de recevoir des souscriptions. Tous les fonds sont à ce jour en collecte nette positive, sur les fonds immobiliers comme sur les fonds actions.
Concernant les retraits, nous ne constatons pas, à ce stade, d’emballement ni de mouvement de panique qui conduiraient les associés à demander massivement des retraits.
À ce jour, aucun véhicule n’a de problème de liquidité. Les demandes de retraits peuvent donc être traitées.
Les principes « historiques » de gestion de SOFIDY (forte granularité du passif, plafonnement des souscriptions, lettre d’engagement) aideront à protéger la liquidité des véhicules. La trésorerie importante des fonds hors SCPI (SCI, SPE) est également un solide atout pour leur liquidité
Restons calmes, ne paniquons pas !
Nous sommes actuellement au cœur de la crise, mais, bientôt, cette épidémie sera derrière nous. Les actifs immobiliers (commerces, bureaux, tourisme, etc…) retrouveront alors pleinement toute leur utilité économique.
Les actions des banques centrales et des gouvernements sont inédites et massives. Contrairement aux précédentes mesures de « quantitative easing »*, qui étaient réservés principalement aux banques et institutions financières, ces actions vont bénéficier à tous les agents économiques (PME, TPE, salariés…).
Les SCPI sont des produits de rendement à long terme qui tendent à synthétiser une performance moyenne de l’immobilier sur longue période. Ils sont, de facto, relativement moins directement impactés par des variations ponctuelles à la hausse comme à la baisse des sous-jacents.
Les SCPI diversifient massivement leurs risques (types d’actifs, nombre de pays, nombre et diversité des activités des locataires).
Les SCPI ne sont pas des instruments spéculatifs. Ce sont des produits de rendement avec la perspective d’une valorisation à la sortie bien supérieure à la valeur d’achat.
Il ne faut pas craindre de décrochages brusques de valeur. Les experts observent une forme de lissage au regard du prix d’achat des investissements réalisés par les SCPI, parfois depuis plus de trente ans. À cet égard, si deux mois de loyers devaient être recouvrés ultérieurement, et ce sur une partie minoritaire de son patrimoine, cela ne ferait pas chuter la valeur des actifs.
Les SCPI de SOFIDY ont actuellement une trésorerie confortable qui leur permettra aisément de réinvestir après la crise.
L’objectif de SOFIDY est de conserver un versement de dividendes au titre de 2020 en s’appuyant les cas échéant sur les réserves des SCPI (RAN, provisions pour gros entretiens, etc,…)
L’immobilier a régulièrement agi comme une « valeur refuge », notamment en cas de périodes troublées.
* Quantitative easing (QE) est un terme anglais qui signifie « assouplissement quantitatif » et désigne un instrument particulier de politique monétaire dont disposent les Banques centrales pour influencer le coût du crédit et agir ainsi sur l’inflation et la croissance.